Added by on 2014-11-06

Что делать дольщикам, если застройщик – банкрот?

Статьи 12 августа 2015

Создатель: Владимир Скоков, партнер.

Участники сделок с недвижимостью на рынке новостроек иногда сталкиваются с обстановкой, в то время, когда многоквартирный дом еще не достроен, а в отношении застройщика введена процедура банкротства. Эти события ставят под угрозу конечную судьбу инвестиций участников, покупателей и инвесторов.

Банкротство застройщика есть сложным юридическим процессом, требующим от юристов особенной квалификации. В случае если по типовым обстановкам на рынке недвижимости возможно отыскать много частных специалистов и юридических фирм, то в делах о банкротстве застройщиков трудится довольно маленькое количество юристов.

В данной статье мы разберем процедуру банкротства застройщика, и разглядим вероятные стратегии, которым стоит придерживаться участникам, дабы снять риски, которые связаны с незавершенным постройкой их домов.

Процедура банкротства застройщика

Банкротство застройщика регулируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года (потом – «Закон о банкротстве»). В 2011 году законодатель дополнил Закон о банкротстве особым разделом, посвященным банкротству отдельных категорий юрлиц – застройщиков.

Банкротство застройщика – суд, предметом которого есть рассмотрение арбитражным судом возможности удовлетворения застройщиком требований кредиторов (страны, банков, поставщиков, участников) по обязательным платежам и денежным обязательствам.

Процесс банкротства застройщика по Закону о банкротстве может включать в себя пять процедур:

В российской правоприменительной практике практически во всех случаях используется только две процедуры: конкурсное производство и наблюдение.

Наблюдение, введенное арбитражным судом в отношении застройщика, есть подготовительной процедурой. Суд утверждает кандидатуру временного управляющего, что разбирает денежно-хозяйственную деятельность застройщика. Формально введение наблюдения не есть признанием застройщика банкротом.

По окончании проведения наблюдения, суд вводит в отношении застройщика процедуру конкурсного производства. С этого момента застройщик есть банкротом. Арбитражный суд отстраняет по Закону о банкротстве все действующее управление застройщика и вводит единоличного арбитражного управляющего.

Особенности реестра требований кредиторов при банкротстве застройщика

Реестр требований кредиторов по неспециализированному правилу включает в себя данные о всех требованиях кредиторов, и о самих кредиторах. В ходе банкротства застройщика формируется отдельная часть данного реестра – реестр требований о передаче жилых помещений. Особенности данной части реестра регулируются ст.

201.7 Закона о банкротстве.

Закон устанавливает сроки для включения требований кредиторов в реестр. На стадии наблюдения участники имеют 30 дней чтобы направить требования в арбитражный суд. На стадии конкурсного производства – 2 месяца.

Сроки для включения требований в реестр кредиторов начинают исчисляться с момента получения участником уведомления об открытии реестра, которое направляет арбитражный управляющий.

Участники есть в праве включить собственные требования как в неспециализированный реестр требований кредиторов или в реестр требований о передаче жилых помещений, так и в оба реестра. В большинстве случаев, участники требуют от застройщика признание права собственности на квартиру, объект незавершенного строительства или взыскание убытков и неустойки, каковые они понесли благодаря просрочки сдачи дома в эксплуатацию.

Дабы включить требования в реестр, достаточно направить в арбитражный суд прошение о включении в соответствующие требований доказательства и реестр кредиторов. В случае если дело находится на стадии наблюдения, нужно кроме этого направить доказательств и копии заявления должнику и временному управляющему (застройщику). Ответ о включении в реестр требований кредиторов принимает суд на основании взятых документов.

Принципиально важно знать!

Совсем необязательно, что в отношении Вашего застройщика арбитражный суд применит положения Закона о банкротстве, касающиеся банкротства застройщиков. Дабы убедиться, что суд использует правила о банкротстве застройщиков, нужно зайти в картотеку дел в абитражном суде , отыскать банкротное судебное дело, открытое в отношении Вашего застройщика, и убедиться, что суд вынес определение о применении параграфа 7 Закона о банкротстве. В случае если данного определения нет, нужно подать ходатайство в арбитражный суд о применении положений параграфа 7 Закона о банкротстве, но по окончании того, как Вы включились в реестр требований кредиторов.

Преимущества процедуры банкротства застройщика для участника

Первым преимуществом процедуры банкротства застройщика есть приоритет удовлетворения требований участников перед вторыми кредиторами. Закон о банкротстве предусматривает четыре очереди удовлетворения требований кредиторов.

Кредиторы первой очереди – лица, которым застройщик обязан компенсировать вред здоровью, и моральный вред.

Кредиторами второй очереди являются работники застройщика, и лица, которым застройщик обязан заплатить по соглашениям авторского заказа.

Третья очередь – это требования участников, каковые выделены законом в приоритет над массой кредиторов, требования которых по неспециализированному правилу удовлетворялись бы в третьей очереди.

Четвертая очередь – остальные кредиторы.

Вторым важным преимуществом для участников процедуры банкротства застройщика есть возможность

признать контракты с застройщиком соглашениями долевого участия в строительных работах. Застройщики часто маскируют контракты долевого участия в строительных работах пилотными контрактами купли-продажи, другими видами и инвестиционными контрактами контрактов с целью, дабы к их правоотношениям с клиентом не использовался закон о долевом участии в строительных работах, что предусматривает повышенную ответственность застройщика перед участником.

В банкротном ходе Вам направляться занять позицию, что заключенный Вами контракт есть замаскированным контрактом долевого участия в строительных работах. Верховный суд РФ придерживается позиции, что не имеет значения, кем и как именно были оформлены финансовые средства, привлеченные застройщиком на постройку многоквартирного дома.

Особенно принципиально важно потребовать переквалификации пилотных контрактов договора-продажи купли и купли недвижимости-продажи будущей недвижимости. Пилотный контракт купли-продажи возможно расценен судом как окончивший собственный воздействие (и тогда Вы имеете возможность рассчитывать только на возврат денежных средств, что возможно проблематично). Контракт купли-продажи будущей недвижимости вероятнее будет признан судом незаключенным на основании того, что в отношении объекта недвижимости не был присвоен регистрационный номер.

Кроме этого признание Вашего договора контрактом долевого участия в строительных работах разрешает исчислять неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию по закону о долевом участии в строительных работах.

Признание права собственности на недвижимость в рамках банкротства застройщика

Выбирая между возвратом денежных средств и признанием прав на квартиру, направляться не забывать, что на практике у банкротов-застройщиков не остается денежных средств, дабы удовлетворить требования всех кредиторов.

Это связано с приоритетной выплатой текущих платежей, которые связаны с судебными затратами, вознаграждением арбитражного управляющего, и коммунальными платежами. Кроме этого одной из обстоятельств дефицита есть громадной количество требований кредиторов, что к моменту выплаты может возрастать в разы за счет неустоек по всем обязательствам.

Признание права собственности на недвижимость в ходе банкротства застройщика выводит из конкурсной массы Ваше имущество. Другими словами квартира или объект незавершенного строительства не будут принимать участие в публичных торгах, направленных на получение денежных средств, нужных для оплаты долга перед всеми кредиторами.

В зависимости от того, на какой стадии находится строительство многоквартирного дома, Вы вправе или признать право собственности на квартиру, или на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства. Наличие у Вас права собственности разрешает в будущем создать совместно с другими участниками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, или реализовать недвижимость.

Покинуть комментарий

Владимир Скоков

Роман, благодарю за вопрос.

В большинстве случаев процедура оформления права собственности на квартиру проходит так:

1) Застройщик сдает дом в эксплуатацию;

2) Застройщик передает квартиру по акту приема-передачи квартиры;

3) Застройщик оформляет переход права собственности на участника в Росреестре. В то время, когда квартира куплена в ипотеку — в Росреестре делается соответствующая запись (обременение).

На практике застройщики не торопятся с оформлением прав на квартиры в Росреестре на участников. Дабы не ждать застройщика, нужно клиенту квартиры (участнику) обратиться в суд с иском и признании права собственности на квартиру. Особенно прекрасно, если Вы уже подписали акт приема-передачи квартиры. Потом суд выносит ответ в пользу участника.

Ответ начинает действовать в течение 30 дней, по окончании чего нужно забрать из суда два экземпляра ответа суда и идти с ними в Росреестр с пакетом документов с целью оформления права собственности. Наша фирма именно предоставляет услуги по признанию права собственности через суд.

Что касается риска банкротства застройщика, то квартиру Вы все равно получите. Основное — своевременно включиться в реестр требований кредиторов с требованием о передаче квартиры. По окончании процедуры банкротства участники (вероятно при содействии Минстроя РФ) смогут создать ЖСК и закончить строительство.

Что касается банка, то он будет реагировать соразмерно Вашим действиям. Если Вы станете исправно осуществлять платежи по ипотечному кредиту, то банк никак не будет реагировать на вероятное банкротство либо признание права собственности по суду.

Роман

Хороший сутки.Отечественная семья купила квартиру (в ипотеку у банка,еще платим за квартиру) у строительной организации ЖК Квадро в строящемся доме.В собственность еще не оформляли .У нас контракт долевого участия .Но дом принят в эксплуатацию .Дом находится в высокой стадии готовности (идут работы по отделке) На данный момент над застройщиком нависла угроза банкротства. Поясните, при признания застройщика банкротом, рискуем ли мы лишиться конкретной приобретённой квартиры, либо мы имеем право именно на эту квартиру и возьмём ее, в то время, когда дом будет достроен (к примеру, вторым застройщиком) и сдан? И как в данной ситуации обязан реагировать отечественный банк которому мы должны .Благодарю.

Источник: pravobezlimit.ru

Дольщики несмотря на банкротство застройщика получили квартиры

Увлекательные записи:

Подборка статей, которая Вас должна заинтересовать:

Comments are closed.