Added by on 2014-11-03

Что такое ставка капитализации

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости

3.5.3. Прибыльный подход

Прибыльный подход основан на том, что цена недвижимости, в которую положен капитал, обязана соответствовать текущей оценке количества и качества дохода, что эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий связь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базисная формула прибыльного подхода (рис.3.5):

либо

. где

С (V) — цена недвижимости;

ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом в большинстве случаев подразумевается чистый операционный доход, что способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) — норма дохода либо прибыли — это коэффициент либо ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая связь между стоимостью объекта и доходом оценки.

Ставка капитализации — это отношение рыночной цене имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая используется при пересчете в определенный момент времени цене финансовых потоков, появляющихся в следствии применения имущества.

Рис. 3.5. Модель капитализации дохода

Этапы прибыльного подхода:

1. Расчет валового дохода от применения объекта на базе анализа текущих тарифов и ставок на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка утрат от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на базе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Вычисленная так величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель есть настоящим валовым доходом.

3. Расчет затрат, которые связаны с объектом оценки:

— операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

— фиксированных – затраты на обслуживание задолженности по кредиту (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

— резервы – издержки на приобретение (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Прибыльный подход оценивает цена недвижимости сейчас как текущую цена будущих финансовых потоков, т.е. отражает:

— количество и качество дохода, что объект недвижимости может принести в течение собственного срока работы;

— риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Прибыльный подход употребляется при определении:

— инвестиционной цене, потому, что потенциальный инвестор не оплатит за объект солидную сумму, чем текущая цена будущих доходов от этого объекта;

— рыночной стоимости.

В рамках прибыльного подхода вероятно использование одного из двух способов:

— прямой капитализации доходов;

— дисконтированных финансовых потоков.

3.5.3.1. Способ капитализации доходов

При применении способа капитализации доходов в цена недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при применении способа дисконтированных финансовых потоков — доход от ее предполагаемого применения за последовательность прогнозных лет, и выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Преимущества и недочёты способа определяются по следующим параметрам:

•  возможность отразить настоящие намерения потенциального

клиента (инвестора);

•  тип, обширность и качество информации, на базе которой проводится анализ;

•  свойство учитывать конкурентные колебания;

•  свойство учитывать своеобразные изюминки объекта, воздействующие

на его цена (расположение, размер, потенциальная доходность).

Способ капитализации доходов употребляется, в случае если:

•  потоки доходов стабильны долгий период времени, являются большую хорошую величину;

•  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Итог, полученный данным способом, складывается из цены строений, сооружений и из цены земельного надела, т.е. есть ценой всего объекта недвижимости. Базисная формула расчета имеет следующий вид:

либо

. где

С — цена объекта недвижимости (ден.ед.);

КК — коэффициент капитализации (%).

Так, способ капитализации доходов является определением цены недвижимости через перевод годового (либо среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую цена.

При применении данного способа нужно учитывать следующие ограничивающие условия :

•  нестабильность потоков доходов;

•  в случае если недвижимость находится в стадии реконструкции либо незавершенного строительства.

Главные неприятности данного способа

1. Способ не рекомендуется применять, в то время, когда объект недвижимости требует большой реконструкции либо же будет в состоянии незавершенного строительства, т.е. в скором времени не представляется вероятным выход на уровень стабильных доходов.

2. В русских условиях главная неприятность, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, в первую очередь отсутствие информации по настоящим сделкам аренды и продажи объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистических данных по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в разных регионах. В следствии расчет ЧОД и ставки капитализации делается сверхсложной задачей.

Главные этапы процедуры оценки способом капитализации:

1)  определение ожидаемого годового (либо среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и самоё эффективном применении;

2)  расчет ставки капитализации;

3)  определение цены объекта недвижимости на базе чистого коэффициента капитализации и операционного дохода методом деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, что возможно получить от недвижимости при 100%-ом ее применении не учитывая всех расходов и потерь. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

. где

S — площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;

См — арендная ставка за 1 м 2 .

Настоящий валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом утрат от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением других доходов от обычного рыночного применения объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Утраты + Другие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) — настоящий валовой доход за минусом операционных затрат (ОР) за год (за

исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные затраты — это затраты, нужные для обеспечения воспроизводства и объекта нормального функционирования недвижимости настоящего валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует пара способов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на трансформацию цены актива);

• способ связанных инвестиций, либо техника инвестиционной группы;

• способ прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации складывается из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за применение денежных средств с учетом риска и других факторов, которые связаны с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы начальных вложений. Причем данный элемент коэффициента капитализации используется лишь к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится способом кумулятивного построения:

+ Безрисковая ставка дохода +

+ Премии за риск +

+ Вложения в недвижимость +

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных частных лиц и средств фирм без какого именно то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В ходе оценки нужно учитывать, что номинальные и настоящие безрисковые ставки смогут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в настоящую и напротив целесообразно применять формулу математика и американского экономиста И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

;

; где

Rн – номинальная ставка;

Rр – настоящая ставка;

Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку посредством формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки — индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку либо напротив возможно произвести посредством следующих формул:

;

; где

Dr, Dv — рублевая либо валютная прибыльная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет разных составляющих премии за риск:

•  надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата положенных в объект недвижимости инвестиций, и она возможно принята на уровне долларовой инфляции за обычное время экспозиции аналогичных оцениваемому объектов на рынке;

•  надбавка за риск вложения в недвижимость. В этом случае учитывается возможность случайной утраты потребительской цене объекта, и надбавка возможно принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

•  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом потерь и коэффициента недогрузки при сборе арендных платежей.

Способ связанных инвестиций, либо техника инвестиционной группы.

В случае если объект недвижимости приобретается посредством собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации обязан удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется способом связанных инвестиций, либо техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала именуется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rm – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты;

К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме фактора фонда и ставки процента возмещения либо же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала именуется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;

PTCF – годовой финансовый поток до выплаты налогов;

Кс – величина собственного капитала.

Неспециализированный коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

. где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

В случае если прогнозируется изменение в стоимости актива, то появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата главной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках именуется коэффициентом рекапитализации. Для возврата начальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур — ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (способ Ринга);

• возврат капитала по ставке дохода и фонду возмещения на инвестиции (способ Инвуда). Его время от времени именуют аннуитетным способом;

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (способ Хоскольда).

Способ Ринга .

Данный способ целесообразно применять, в то время, когда ожидается, что возмещение главной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается методом деления 100%-ной цены актива на остающийся срок нужной судьбе, т.е. это величина, обратная сроку работы актива. Норма возврата — ежегодная часть начального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где

n – оставшийся срок экономической судьбе;

Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:

• срок — 5 лет;

•   R — ставка доходности инвестиций 12%;

• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Ответ . Способ Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение главной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

Источник: www.aup.ru

Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования

Увлекательные записи:

Подборка статей, которая Вас должна заинтересовать:

Comments are closed.