Added by on 2019-06-04

О том как приобрести недвижимость без денег

Мотивированные продавцы

Что такое мотивированный продавец? Это продавец, что готов реализовать недвижимость ниже ее оценочной стоимости. Как раз оценочной, а не рыночной, по причине того, что для осуществления механизма приобретения по схеме BMV будет задействован долгосрочный кредит.

А банки выдают кредит, исходя из оценочной цены недвижимости.

Обстоятельствами мотивированной продажи смогут быть, к примеру, развод, в то время, когда бывшим супругам необходимо безотлагательно поделить жилье. Либо обладатели квартиры не смогут поддерживать долгосрочный кредит. Это смогут быть наследники, которым необходимо поделить наследство.

Кроме этого мотивированными продавцами смогут выступать застройщики, каковые уже фактически достроили и распродали целый жилой комплекс за исключением двух-трех квартир. У застройщиков существует собственный своеобразный цикл активных продаж жилья: рассчитывается бюджет, запускается рекламная кампания и к последней стадии строительства распродаются все квартиры. В случае если же какие-то квартиры сейчас еще не реализованы, то это не обязательно неликвид.

Это не всегда квартиры на первом этаже либо с нехорошим видом — обычно клиенты игнорируют такие квартиры в силу каких-то психотерапевтических изюминок.

Отыскать мотивированного продавца как раз среди застройщиков значительно несложнее, чем среди частных обладателей жилья. На Западе застройщик применяет револьверное кредитование, особенность которого пребывает в том, что кредит возможно применять по мере необходимости. Приблизительно как пластиковую карту – снимаешь деньги по мере необходимости и платишь в зависимости от снятой суммы проценты.

Для выдачи для того чтобы кредита банк требует застройщика реализовать 50% квартир, дать кадастровую выписку (на Западе каждая недвижимость, даже если она находится на стадии котлована, обязана регистрироваться в кадастровой работе, дабы избежать двойных продаж и мошенничества).

Но всецело погасить кредит застройщик может лишь тогда, в то время, когда целый жилой комплекс реализован всецело, исходя из этого пара непроданных квартир для застройщика — целая головная боль: у застройщика еще пара проектов, а банк не одобряет ему новые кредиты. Запускать опять рекламную кампанию – неоправданно дорого, да и реализовать эти квартиры необходимо практически на протяжении семи дней. Ввиду таких событий застройщики и готовы реализовать оставшиеся квартиры на 15-20% ниже рыночной стоимости.

На первый взгляд думается, что самое сложное в данной схеме – отыскать таких мотивированных продавцов. Но в действительности таких продавцов не так уж и мало. Специалисты, каковые трудятся по схеме приобретения без денег, неизменно мониторят всевозможные источники, где возможно отыскать данные о продавцах, реализовывающих жилье ниже рыночной стоимости.

Такие объекты появляются на рынке в среднем с периодичностью раз в тридцать дней, время от времени чаще.

Когда находится квартира ниже рыночной стоимости, производится ее оценка. Допустим, в соответствии с оценке, квартира стоит 100 000 евро, продавец реализовывает за 80 000. В банке берется кредит в 80% от оценочной цены жилья, т.е. в размере тех самых 80 000.

Вот из-за чего ранее упоминалось о важности развитого университета ипотечного кредитования, где кредит выдается не от суммы приобретения, а от оценочной цены недвижимости. Что мы имеем в итоге – оценочная цена 100 000, продавец готов реализовать за 80 000, банк выделяет кредит 80 000. Так, собственных денег не нужно.

Позже квартира сдается в аренду, а поступающие от нее средства направляются на выплату ипотечного кредита.

В чем тут легко возможно совершить ошибку – хватит ли денег от аренды на погашение ежемесячных взносов по кредиту. Главная трудность пребывает в том, что далеко не всем удается достаточно совершенно верно просчитать цена, за которую возможно будет сдать такую квартиру. При неточности нужно будет добавлять собственные средства.

Именно на этом и теряет деньги большинство инвесторов при применении схемы BMV. Как может показаться на первый взгляд, ничего ужасного, добавили мало собственных средств, и все, но, в большинстве случаев, речь заходит о

покупке не одной квартиры, а десяти и более квартир. Эффект масштаба дает о себе знать.

Услуги третьих лиц

Раз разработка приобретения недвижимости без денег стала общедоступным механизмом, значит, имеется и те, кто этим профессионально занимается. Существуют разные объединения, время от времени именующие себя клубами инвесторов, каковые предлагают частным инвесторам услуги по заключению и поиску сделки по таковой схеме с мотивированными продавцами. Конечно, они берут за это некоторый процент.

Стать участником для того чтобы клуба возможно безвозмездно, а минимальная часть в одной квартире может составлять пара тысяч евро.

Тонкость в работе таких клубов пребывает в том, что главная мотивация тех, кто предлагает услуги в данной области, – не отыскать объект, что был бы максимально сбалансирован по соотношению «выплаты по ипотечному кредиту/арендная ставка», а как возможно стремительнее освоить бюджет, реализовав вам недвижимость, и взять рабочую группу. Расчет в таких клубах (в действительности заглавия и организационные формы смогут быть различные, «клуб» в этом случае употребляется только для обобщения) строится на нежелании большинства частных инвесторов самостоятельно искать подходящие объекты. Как следствие, многие инвесторы позже легко спонсируют купленные ими объекты, по причине того, что им не удается сдать в аренду квартиру по цене, на которую рассчитывали.

Дело в том, что многие объединения либо клубы, каковые трудятся по схеме BMV, не пользуются стандартными приемами для данного способа (каковые обрисованы в начале). А вдруг выражаться несложным языком, приходят к застройщику, просят 20-процентную скидку, говоря, что у них имеется какое-то количество частных инвесторов, каковые готовы приобрести сходу 50 квартир. Такие случаи были, люди брали львиную долю квартир в доме.

Самое забавное в том, что такие клубы всецело делают собственные обязательства. Они находят мотивированного продавца с 20-процентным дисконтом, рассчитывают, какой должна быть арендная ставка, дабы возможно было с ее помощью покрывать ипотеку. А подвох в том, что в один момент в одном строении внезапно появляются 50 квартир, каковые сдаются в аренду.

Рынок же не в состоянии предложить тождественный спрос такому предложению. Несложнее говоря, нет на рынке сходу 50 арендаторов, которым была бы нужна недвижимость в одном и том же строении, и не только по рыночной цене, но и по большому счету нет для того чтобы количества желающих. Квартиры простаивают, конечные инвесторы выплачивают ипотечные взносы всецело, пробуют сдать их в аренду по любой цене, которая кроме того не покрывает ипотечные взносы.

Как избежать обмана

Избежать таких неприятностей возможно. Для этого лучше заниматься поиском мотивированных недвижимости и продавцов ниже рыночной стоимости самостоятельно. В случае если все же кто-то решится обратиться к обрисованным объединениям (это смогут быть клубы, агентства, сообщества и т.п.), другими словами одно правило – в случае если частному инвестору предлагают большой объём и новостройку жилого фонда, то таковой вариант нужно отметать сходу.

Действительно, в случае если предлагают объекты на вторичном рынке, то тут также всякое возможно, и нужно осмотрительным.

Но необходимо подчеркнуть, что не все организации используют мошеннические схемы. Те организации, каковые предлагают услуги поиска таких объектов и мотивированных продавцов за определенную ежемесячную плату, в большинстве случаев, нацелены на итог, и подвоха от них ожидать вряд ли стоит. Но, действительно, нет гарантии, что заплатив, предположим, $500 за месяц, удастся отыскать какой-то объект в течение как раз одного месяца.

Для работы по схеме BMV нужно уяснить для себя одно – на рынке вправду существуют предложения ниже рыночной стоимости, а также много, и отыскать их кроме того не весьма сложно. Но одновременно с этим их и не так много, как говорят кое-какие агентства и клубы. Не существует разработке, которая разрешает искать такие объекты массово.

Лучше заниматься такими инвестициями самому.

Источник: www.xn--64-6kcai1bld6cbu.xn--p1ai

Как купить квартиру без денег — проект 2 ЛИМОНА (бизнес, деньги, инвестирование)

Подобранные по важим запросам, статьи по теме:

Comments are closed.